### 一、
自2024年7月31日，《中华人民共和国民法典（草案）》出台以来，在国家治理和社会主义建设的新形势下，如何推进不动产登记工作、如何实现不动产交易自由化、公平、便利，成为社会各界关心的重大问题。为贯彻落实党的十九大精神，制定《城市房地产管理法》，明确不动产在建工程抵押等特定情形下的认定，完善商品房预售制度，并加强房地产市场监管，从2024年5月起，《中华人民共和国城市房地产管理法》开始施行。
本篇文章主要介绍《城市房地产交易法》的主要内容。《城市房地产交易法》是一部综合性的法律，它既包括了城市房屋和土地的买卖、交换及流转，也涵盖了商品房销售、抵押、预售等特定情形下的认定，并明确了各方当事人的权利与义务。和记官网娱乐场说：在这一过程中，我们既要看到其对完善我国不动产登记制度的影响，也要认识到《城市房地产交易法》本身也有不少需要改进之处。
### 二、城市房产转让的视角
#### (一)房屋买卖：从物权转移角度出发
根据《城市房地产管理法》，房屋所有权人（即房地产权利人）有权依法对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。和记官网娱乐场以为：同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确，国家所有的土地不实行国有化，任何单位和个人不得侵占或者破坏土地；禁止任何单位和个人占用、买卖、出租、抵押土地。据此，我国的《城市房地产交易条例》就规定了房屋所有权的流转行为。
#### (二)商品房预售：从民事权利保护的角度出发
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，商品房销售前必须符合国家有关规划及建设条件；需要按照国务院规定的标准和程序进行竣工验收。和记官网娱乐场说：同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》还明确规定，国家实行房产登记制度，任何单位和个人无权擅自改变房屋的使用性质或者所有权。
#### (三)不动产转移：从合同关系角度看
根据《中华人民共和国民法典》，不动产物权变动经过公示催告程序后才发生效力。同时，《城市房地产交易条例》也规定了在房屋买卖、抵押及预售等特定情形下，需要满足一系列的条件。和记官网娱乐场以为：例如，在房屋转让时，必须办理过户手续，并且要符合国家和地方的相关法律法规。
#### (四)房产评估：从价值导向角度出发
根据《中华人民共和国城乡规划法》，城市总体规划确定的城市房地产用地范围内，未经国务院批准不得改变土地用途；城市住宅、商业、工业等各类建设用地的使用应当服从该区域城镇体系规划。同时，《城市房地产交易条例》也规定了转让房屋必须依法办理评估手续，并且需要在规定的期限内进行。
### 三、《城市房地产交易法》的实施与完善
#### (一)完善商品房预售制度
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国家实行住房限购政策，即购买首套自住住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得高于上浮1个百分点；贷款期限不得超过20年。同时，《城市房地产交易条例》对商品房预售还规定了以下要求：（一）房屋所有权人必须是取得房屋所有权证、土地使用权证等合法证件的房屋建设单位或者个人。（二）房屋需要按照规划和建设条件进行开发，不得未经批准擅自变更或者扩大规划范围；（三）房屋转让时，应办理过户手续，并且应当符合国家和地方的相关法律法规。这些规定都对商品房预售制度提出了具体的要求。
#### (二)提高不动产登记的便民性和效率
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，实行统一登记、分类管理的全国城镇土地市场，各地要按照各自职责范围，承担相关联管职责，并接受国务院规划和国土资源主管部门的指导。同时，《城市房地产交易条例》也规定了对房屋转移、抵押等特定情形下的认定，以及如何办理过户手续等事项。
#### (三)完善不动产登记制度
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，在转让房产时，应当向产权人所在地的不动产登记机构申请变更权属证书；需要办理交易税费缴纳的相关证明；还需要办理房屋交接和签收手续。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》为不动产登记提供了明确的程序要求。
#### (四)强化土地增值税与契税的征收
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国家实行房产登记制度，任何单位和个人不得擅自改变房屋的使用性质或者所有权；国家实行土地增值税和契税。，《城市房地产交易条例》也规定了转让房屋需办理过户手续，并且需要符合国家和地方的相关法律法规。
#### (五)规范商品房预售合同
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，对于商品房销售前，必须按照规划要求进行建设，并且在购房人与开发商签订书面合同时应当附带交付土地使用权出让金凭证。，《城市房地产交易条例》也规定了转让房屋需办理过户手续，并且需要符合国家和地方的相关法律法规。
### 四、
《城市房地产交易法》的出台，对于完善我国的不动产登记制度，提高交易自由化程度，保障各方当事人的合法权益具有重要作用。和记官网娱乐场说：在实际操作中，还需要不断经验教训，不断完善相关法律规范，以更好地适应现代社会发展的需要。